房地产|金融
提高银行对房屋的评估价值，增加贷款额度是大多数购房者追求的目标，但这是他们在控制风险和成本的同时所做的事情。
有时我们会看到一些房地产经纪人在广告中说，100万美元的房屋只需10万美元的首付。根据武汉市限购政策，在不限购的地区，首付不少于20万元，满10万元即可购房。它是如何运作的？
1.什么是优质贷款？
说白了，买房的时候，可以低首付，也可以免首付，甚至还可以拿回本金。
具体是因为银行的评估价值高于实际成交价格，可以借更多的，变相减少首付，这意味着通过签订阴阳合同来抬高评估价值，而卖家合作减少首付。关键是卖房子的房主同意，银行的评估价值可能会改变。
根据首套房贷款30元首付政策，从购房者角度来看，大致流程如下签订销售合同，支付定金，买家向银行申请抵押贷款，银行同意。转让是通过获得贷款、出示“贷款批准函”、转让所有权并支付30的首付来完成的。
这里最重要的是银行贷款。
银行考虑买家抵押贷款必须满足以下条件
1、遵守武汉市房贷政策。
2.收入证明是每月付款的两倍。
3.银行流量支持
4.良好的信用报告
5.银行指定一家评估合作伙伴公司对特定房屋进行评估并提供评估价值。
收入证明和银行对账单有很大的操纵空间，剩下的就是根据银行对价格的评估。
2.如何提高银行评价？
银行指定的评估公司对特定区域的特定房产实行自己的浮动评估价格体系，只要买家提出自己的想法和意愿并采取切实措施，就可以在不超过上限的情况下定价。能。评估价值较高。
3、实际成交价格
一般来说，按市场价交易的房屋评估价值很难提高，但经纪人推荐的低首付房屋普遍低于市场价。
这些房子的售价比市场价便宜，专业术语叫“笋子房”，通常比市场价便宜20元甚至更多。你需要敏捷的眼力和敏捷的双手。
不过，并非所有比市场价便宜的房子都是笋子。
例如
1.鬼屋
2.装修很差。
3、楼梯顶楼无天台。
4.楼梯屋一楼没有花园。
5.朝北/布局不好/不方正
6.如果有民事诉讼或者被封存。
诸如此类售价低于市场价的有缺陷的房屋，我们称之为“亏本销售”，从表面上看，这些售价往往低于市场价。事实上，很难以实际价格出售是有原因的。
因此，购房者应该擦亮眼睛，购买“亏损楼”，而不是被“笋楼”误导。将来购买这种类型的房屋并出售可能会很困难。卖掉它
最可怕的是，如果只看首付低的房子，而购买亏损或陷入陷阱的房产，则利润将大于损失。
4、高等级贷款风险管理体系
例如
A先生购买了一套总价值100万韩元的房屋，并签订了100万韩元的销售合同，通常首付为30万元，并从银行获得了60万元的抵押贷款。
高评级贷款
A先生购买了一套总价为100万韩元的房屋，并签订了150万韩元的销售合同，但实际成交价格仍然只有100万韩元，随后他以约定价格1.5的价格申请了银行抵押贷款。百万韩元并联系了评估师。从而提高评估价值。如果一切顺利的话，银行会批准贷款金额为15070=105万美元，所以这笔交易的首付为100万-105万=-5万。我收到了一分作为首付，但我也收到了五万。这5万是可用的。缴纳此过程中产生的转让税、各种服务费、手续费。
风控详情
1、卖方全程配合签订阴阳合同，出于安全考虑，可能会要求卖方签订资金余额借贷合同。
2、卖方在资金周转过程中配合。
办理完首付资金监管流程后，银行要求买家将首付150万30=45万转入银行指定的资金监管账户，转账完成后银行自动划转首付支付。45万韩元支付给卖家，然后105万韩元的抵押贷款从银行转入卖家账户，此时卖家收到45万+105万韩元，根据阴阳合同，实际成交价格只有100万，所以卖家和业主必须支付150万-100万=50万的差价退还给买家。
这种操作风险很大，因为卖家切不可贪心，在收到全部资金后配合转账。
如果一定要走到这个阶段，通常的方法是提前联系发放贷款的银行代表，明确贷款的具体日期直至准确日期，然后陪同业主到银行柜台等待。收到银行贷款后，立即等待失主提取现金或转入第三方账户。这称为事后资本管制。如果您申请纯粹的商业贷款。银行通常只要求提供首付款转账单。你只需和卖家一起去银行，让买家将定金转入卖家账户，保留转帐凭证，并要求卖家立即将定金转入第三方账户即可。这称为前期资本控制方法。
小徐描述的上述风控体系非常片面，过于简单，建议不要模仿，而且实际操作过程中中间环节较多。
5、我对优质贷款/低首付/零首付的态度。
1.不要为了高评级和高贷款而牺牲一切购买特定的房屋。
2.最好先购买自己想要的房子，然后拥有较高的信用评级并申请优质贷款。
3.计算你的首付和每月还款额，并考虑拥有良好信用评级的优质贷款作为锦上添花。
4、竹行固然可以给贷款公司高评级，但竹行不一定能给贷款公司高评级。
结尾
小楚总结无论是对申请人还是对抵押品的都很宽松。对于企业来说，长期授信和灵活的还款方式有利于企业的资金周转。如果您有任何疑，可以随时咨询小楚。小初通过公众号了解了更多的金融知识。
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